家屋の評価
印刷 ページ番号1003480 更新日 2021年3月29日
課税対象となる家屋
固定資産税の対象となる家屋は、次の3つの要件を満たす建物となります。
(1)外気分断性
屋根及び周壁又はこれらに類するものを有するもの。
(屋根があり、三方以上壁に囲まれていること)
(2)土地定着性
建物が基礎等で土地に定着して使用できる状態であること。
(3)用途目的性
居宅、貯蔵庫等の用途目的として利用できる状態であること。
評価の方法
家屋の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき再建築価格方式により行います。
評価額=(ア)評点数×(イ)評点1点当たりの価格
(ア)評点数=(1)再建築費評点数×(2)損耗の状況による減点補正率
(イ)評点1点当たりの価格=1円×(3)物価水準による補正率×(4)設計管理費等による補正率
(1)再建築費評点数とは
評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築、増築するとした場合に必要となる建築費を、その当該年度の基準となる「固定資産評価基準」を用いて算出した評点数です。
固定資産評価基準表は、3年に1度総務大臣が定めています。
(2)損耗の状況による減点補正率
家屋を、通常の維持管理をおこなうものとした場合に、経過年数に応じて生じる減価を基礎として定められた減点補正率を用います。
(3)物価水準による補正率
家屋の資材費、労務費等の工事原価の地域的格差を考慮して定められたものです。東京都を1.00として各都道府県ごとの指定市で1.00~0.90までの率で定められており、兵庫県の指定市の神戸市が1.00のため尼崎市も1.00を採用しています。
(4)設計管理費等による補正率
設計費、管理費など工事原価以外の費用に相当するものをある一定率で付加するものです。通常、木造家屋の補正率は1.05、それ以外の家屋は1.10となっていますが、延床面積が10平方メートル以下の簡易な建物は1.00となっています。
在来家屋の評価額
在来分家屋については、3年に1度の評価替え基準年度ごとに(令和3年度が評価替え基準年度)に評価額を見直します。見直された評価額は次の基準年度まで増改築、損壊等がないかぎり、3年間据え置かれます。
ただし評価替えの際、再建築費評点数の上昇により、下記算式で算出された評価額が前年度の評価額を超える場合には、前年度の評価額に据え置かれます。
新評価額=前基準年度の再建築価格×建物物価の変動割合×経年減点補正率
なお、在来家屋については増改築、損壊等がないかぎり実地調査は行いません。
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