開発許可制度とは

開発区域が500平方メートル以上の開発行為を行う場合は、あらかじめ都市計画法に基づく開発許可を受ける必要があります。

開発許可制度の趣旨

　都市計画で定められるいわゆる線引き制度の実効を確保するとともに、開発行為に対して、技術基準や立地基準への適合性のチェックを行うことにより、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図るために設けられた制度です。

開発行為とは

　「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。

　「区画形質の変更」とは、区画又は形質を変更する行為をいい、概念パターンは下の「区画形質の変更の概念図」のとおりです。

• 区画形質の変更の概念図 （PDF 9.4KB）

ア　土地の区画の変更

　土地の区画とはその利用目的、物理的形状等からみて一体と見られる土地の区域のことです。土地の区画の変更とは、道路、公園等法第4条第14項に規定する公共施設を新しく築造又は変更若しくは廃止して（公共施設を整備して）土地の区画を変更する行為です。

ただし、次の(ア)から(エ)に掲げる行為は、区画の変更には該当しません。

(ア)　単なる登記上の分合筆（権利区画の変更）

(イ)　単なる形式的な区画の分割又は統合

従来の敷地の境界の変更について、既存の建築物の除却や、へい、かき、さく等の除却、設置が行われるにとどまるもので公共施設の整備がない単なる形式的な区画の分割又は統合によって建築物の建築等を行う行為は、区画の変更には該当しません。

(ウ)　住環境整備条例等により公共施設が整備等される場合

条例等により公共施設が整備される場合（道路の拡幅、公園の設置等）は、区画の変更として取り扱いません。

(エ)　里道、水路等の公共施設の改築・占用

区域内に里道、水路等の公共施設が存する場合で、それらの付け替えや廃止を行わず、改築又は占用のみを行う行為は、区画の変更には該当しません。

イ　土地の形質の変更

　土地の形質とは、土地の形状と土地の性質のことです。建築物の建築等を目的とした土地の形質を変更する行為は開発行為に該当します。

(ア)　土地の形状の変更

　土地の形状とは土地の立体的な状態（土地の起伏）のことです。土地の形状を変更する行為とは、造成工事によって土地の立体的状態を変更する行為のことです。ただし、次に掲げる行為は形状の変更に該当しません。

• 建築物の基礎工事に伴う根切り等
• 植栽、へい等の定着物の除却又は設置
• 敷地の地盤高を変更しない擁壁の撤去又は設置

造成工事とは次の2条件をいずれも満たすものを造成工事としています。

• 切土高さ又は盛土高さの最大値が50センチメートル以上のもの。
• 切土又は盛土を行う土地の部分の面積の合計が500平方メートル以上のもの。

　なお、建築行為が同時に行われる場合にあっても、切土又は盛土を行う土地の面積は建築行為がないものとして判断します。

(イ)　土地の性質の変更

　土地の性質とは土地利用の用途のことであり開発行為の判断において「宅地」、「公共施設用地」、「その他」の三つに分類します。土地の性質を変更する行為とは、「宅地」以外の土地利用の用途を変更して「宅地」に変更する行為です。

　「宅地」：　建築物の敷地（仮設建築物又は違反建築物の敷地として利用されている土地は除く。）又は特定工作物の用に供されている土地

　「公共施設用地」：　道路、公園などの公共の用に供されている土地

　「その他」：　「宅地」又は「公共施設用地」以外の土地

注意：「宅地」であるかどうかの判断は、原則として申請時点での判断とするが、従前建築物の敷地又は特定工作物の用に供されている土地でであったことが明らかである場合は「宅地」とすることができます。
　

具体的には、田、畑、山林など宅地以外の土地を宅地に変更する行為（青空駐車場、露天資材置き場に建築物を建築する行為）が性質の変更に該当します。

ただし、新たに「宅地」となる面積が、500平方メートル未満の場合は、性質の変更として取扱いません。

開発行為の有無の判断として以下の「判断フロー」を参考にしてください。

• 開発行為の判断フロー （PDF 20.4KB）

適用除外について

次に該当するものについては適用除外ですので、開発許可は要りません。

1. 都市計画区域内の開発行為で、政令で定める規模未満のもの（尼崎市域は500平方メートル未満）
2. 市街化調整区域内の開発行為で農林漁業用建築物又はこれらの業務を営む者の住宅
3. 公益上必要な建築物（駅舎・鉄道の施設、図書館、公民館、変電所など）
4. 都市計画事業の施行として行うもの
5. 土地区画整理事業の施行として行うもの
6. 市街地再開発事業の施行として行うもの
7. 住宅街区整備事業の施行として行うもの
8. 防災街区整備事業の施行として行うもの
9. 公有水面埋立事業の施行として行うもの
10.  非常災害の応急措置として行うもの
11. 通常の管理行為、軽易な行為等